Browsing by Subject "tehokkuus"

Sort by: Order: Results:

Now showing items 21-27 of 27
  • Koljonen, Lauri (Helsingin yliopisto, 2019)
    Tiedekunta/Osasto Fakultet/Sektion – Fa-culty Maatalous-metsätieteellinen Laitos/Institution– Department Taloustieteen laitos Tekijä/Författare – Author Koljonen Lauri Työn nimi / Arbetets titel – Title Säilörehun yksikkökustannus, sen vaihtelu ja alentamispotentiaali Oppiaine /Läroämne – Subject Maatalousekonomia Työn laji/Arbetets art – Level Maisterintutkielma Sivumäärä/ Sidoantal – Number of pages 62 Tiivistelmä/Referat – Abstract Tutkielmassa pyrittiin löytämään keinoja säilörehun yksikkökustannuksen hallintaan arvioimalla tuotannon tehokkuutta. ProAgrian Lohkotietopankki-järjestelmästä saatiin tutkimuksen käyttöön yhteensä 506 tilan säilörehun tuotantoa, kuiva-ainesatoja ja yksikkökustannuksia käsittelevä aineisto. Aineisto sisälsi laajalti tietoa tilakohtaisesta säilörehun tuotan-nosta vuosilta 2010‒2014 ja havaintoja viideltä eri tukialueelta ProAgria Uudenmaan toimialueelta Kainuuseen asti. Tutkimuksessa säilörehun tuotannon tehokkuutta arvioitiin DEA-menetelmällä. DEA on lyhenne sanoista Data Envelop-ment Analysis ja se tarkoittaa ei-parametrista menetelmää arvioida satunnaisen päätöksentekoyksikön, kuten yrityksen tai maatilan tehokkuutta. DEA-analyysin suorittamiseen on useita eri vaihtoehtoja johtuen siitä, että analyysin orientiaa-tio ja skaalatuotto-oletukset ovat tutkijan valittavissa. Tässä tutkimuksessa aineistolle suoritettiin tuotannon teknistä ja allokatiivista tehokkuutta mittaava panosorientoitunut DEA-analyysi muuttuvien skaalatuottojen (VRS) oletuksella. Ana-lyysissa käytettiin yhtä tuotosta ja kolmea panosta. Tuotoksena käytettiin säilörehun kuiva-ainesatoa per hehtaari ja panoksina säilörehun tuotannon NPK-lannoitekustannusta, muita muuttuvia kustannuksia ja rakennus- ja konekustan-nuksia hehtaaria kohti. Tutkimuksessa havaittiin, että säilörehun tuotannon panoskäytön tehokkuudessa on ensisijaisesti keskityttävä suoraan satoa lisääviin tekijöihin, joihin lukeutuvat tuotannon muuttuvat kustannukset, kuten esimerkiksi sadon lannoitus. Kasva-va satotaso alentaa säilörehun yksikkökustannusta, koska kustannukset ovat täten jaollisia yhä suuremmalla satomääräl-lä. Vastaavasti tuotannon kiinteisiin kustannuksiin, kuten rakennus- ja konekustannuksiin on kiinnitettävä erityistä huo-miota, jotta kiinteää pääomaa ei sitoutuisi säilörehun tuotantoon liiallisesti. Kiinteiden kustannusten kasvu kohottaa säilörehun yksikkökustannusta, koska pääoma vaikuttaa satoon vain välillisesti. Lisäksi havaittiin, että lannoituksen lisääminen ei tuota toivottua säilörehun satovastetta, mikäli muut tuotannontekijät eivät ole riittävällä tasolla. Maan vilja-vuudella ja kasvukunnolla on erittäin merkittävä vaikutus säilörehusatoon, mitä pelkästään lannoituksen lisäämisellä ei pystytä kompensoimaan. Avainsanat – Nyckelord – Keywords säilörehu tehokkuus DEA yksikkökustannus nurmisäilörehu Säilytyspaikka – Förvaringställe – Where deposited Muita tietoja – Övriga uppgifter – Additional information
  • Heikkinen, Joonas (Helsingin yliopisto, 2019)
    Tutkielmassa tarkastellaan tilivelvollisuutta vuosittain julkaistavassa Ministeriöiden tuloksellisuuden kuvauksissa. Kysynnän tilivelvollisuuden tutkimukselle luo se, että tilivelvollisuudesta on tullut yhä tärkeämpi osa hyvää hallintoa, mutta samanaikaisesti tilivelvollisuus on käsitteenä hämärtynyt ja se on saanut uusia kulttuurillisia ulottuvuuksia. Tutkimusmenetelmänä sovelletaan deduktiivista sisällönanalyysia, jonka avulla aineistoa teemoitellaan teoriasta johdettuihin kategorioihin. Keskeiset tutkimuskysymykset ovat: ”Miten eri ministeriöt kuvaavat tuloksellisuuttaan ja oikeuttavat tällä toimintaansa?” ja ”Kuinka Ministeriöiden tuloksellisuuden kuvaukset toimivat tilivelvollisuuden instrumenttina?” Teoreettisessa viitekehyksessä käsitellään tilivelvollisuutta julkishallinnossa, luodaan kuvaa uuden julkisjohtamisen opin (NPM) tuomista uusista tilivelvollisuuskäsityksistä, esitellään suorituskyvyn suhdetta tilivelvollisuuteen ja pohditaan tilivelvollisuuden kulttuurillista ulottuvuutta. Tilivelvollisuus määritellään päämiehen ja agentin väliseksi suhteeksi tietyllä toimialueella, jossa agentin tulee oikeuttaa tekojaan. On kuitenkin oletettavaa, että tutkimusaineistossa ministeriöiden laajat vaikuttavuustavoitteet eivät noudata politiikka-hallinto-dikotomiaa tai hallinnon alojen rajoja, mikä on ongelmallista tilivelvollisuuden määritelmän kannalta. Päämies-agentti-teorian pohjalta oletetaan myös, että aineistossa vedotaan ajankohtaisiin asioihin, jotka voidaan johtaa päämiehen preferensseistä. Hallinnon suorituskyky on tutkielmassa keskeinen työkalu tilivelvollisuuden arvioimiselle. Teemoittelukehikon sisällönanalyysille luo suorituskyvyn jako kolmeen: tuotos-, prosessi- ja järjestelmäorientoituneeseen suorituskykyyn. Ensimmäinen korostaa taloudellista tehokkuutta, keskimmäinen lainmukaisuutta sekä tasa-arvokysymyksiä ja viimeinen hallinnon toimintakykyä vaikeimmissakin tilanteissa. Taloudellisen tehokkuuden oletetaan korostuvan aineistossa, koska se on saanut paljon tukea uuden julkisjohtamisen myötä ja sen roolia korostetaan tutkimuskirjallisuudessa. Analyysi rakentuu teorialähtöisten oletusten ympärille, minkä lisäksi esitetään teemoittelun tulokset ministeriöittäin. Aineistosta luokiteltiin yhteensä 291 havaintoa suorituskyvyn kolmeen kategoriaan, joista yleisimmäksi osoittautui tuotosorientoitunut suorituskyky esiintyen 45 %:ssa havainnoista. Prosessiorientoitunut suorituskyky esiintyi kolmanneksessa havainnoista ja järjestelmäorientoitunut suorituskyky esiintyi reilussa viidenneksessä havainnoista. Tuotosorientoituneen suorituskyvyn havaintojen korkea määrä tukee oletusta, jonka mukaan taloudellinen tehokkuus saa paljon painoarvoa hallinnon toiminnassa. Vastaavasti järjestelmäorientoituneen suorituskyvyn suosio ulko-, sisä-, ja puolustusministeriön hallinnon aloilla kertoo, että myös muilla hallinnon arvoilla on painoarvoa, mikä kertoo raportoinnin tarkoituksenmukaisuudesta. Tulokset antavat myönteistä näyttöä oletukselle, jonka mukaan agentin ja toimialueen määrittely hämärtyvät ministeriöiden raportoinnissa. Monet etenkin yhteiskunnallista vaikuttavuutta mittaavat tavoitteet vaativat sekä poliittisia että hallinnollisia toimia, mutta tarvittavien toimien välille on vaikeaa tehdä eroa aineiston perusteella. Aineisto tukee jonkin verran aikaisempaa tutkimusta siltä osin, että se osoittaa ministeriöiden erilaisen kyvyn raportoida toiminnastaan tarkasti. Analyysi osoittaa myös, että aineistossa suhtaudutaan digitalisaatioon ja ympäristöarvoihin kuin ne olisivat perinteisiä hyvän hallinnon arvoja. Tämä tukee ajatusta siitä, että hallinnon arvot ovat ajankohdasta riippuvaisia päämiehen preferenssien mukaan. Tutkielman keskeisin johtopäätös akateemisen tilivelvollisuuskeskustelun kannalta on se, että se tukee väitettä taloudellisen tehokkuuden merkittävästä roolista julkishallinnossa, mutta se kritisoi liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä ja osoittaa, että myös muilla hallinnon arvoilla on painoarvonsa. Käytännön kannalta tutkielma osoittaa epäkohtia ministeriöiden raportoinnissa tilivelvollisuuden näkökulmasta.
  • Kauppila, Mika (2008)
    Tämä tutkielma tarkastelee pääomamarkkinoiden informatiivisen tehokkuuden mahdollisuutta, sijoittajien käyttäytymistä ja informaation välittymistä arvopapereiden hintoihin, epävarmuutta sekä kohinan vaikutuksia arvopaperimarkkinoilla. Tarkastelu tehdään kahden tasapainohinnoittelu mallin avulla ja lisäksi kolmannen hinnoittelumallin avulla käsitellään sijoittajien kohtaamaa epävarmuutta. Aluksi esitellään klassisia näkemyksiä markkinatehokkuudesta sekä keinoja tehokkuuden testaamiseen. Seuraavaksi käsitellään mallit informatiivisesti tehokkaiden markkinoiden mahdollisuudesta sekä heterogeenisesti informoiduista markkinoista. Lopuksi tarkastellaan epävarmuuden ulottuvuuksia ja hintakuplien muodostumisen mahdollisuutta sekä kohinasijoittamista. Klassisia näkemyksiä markkinatehokkuudesta esitellään lähinnä Eugene F. Faman artikkeleiden perusteella, joissa esitetään informaation tehokkuuden tutkimiselle luokitukset, sekä määritellään riittävät ehdot pääomamarkkinoiden tehokkuudelle. Faman artikkeleiden pohjalta tarkastellaan myös tapoja testata markkinatehokkuutta. Informatiivisen tehokkuuden osiossa käsitellään ensin Grossmanin ja Stiglizin mahdottomuustulos, joka osoittaa, että kustannuksekkaalla informaatiolla hinnat eivät voi paljastaa kaikkea arvopaperin tuottoon vaikuttavaa informaatiota. Seuraavaksi käsitellään F. D. Fosterin ja S. Visvanathanin strategisen kaupankäynnin malli, jossa sijoittajat ottavat markkinoilla huomioon oman yksityisen informaationsa lisäksi, myös muiden sijoittajien sijoituspäätösten paljastaman informaation. Kolmanneksi tarkastellaan Cristopher Averyn ja Peter Zemskyn artikkeliin perustuen epävarmuuden ulottuvuuksia ja niiden mahdollisuutta aiheuttaa arvopaperimarkkinoilla laumakäyttäytymistä ja lyhytaikaisia hintakuplia. Lopuksi sivutaan vielä kohinasijoittamisen vaikutuksia markkinoilla. Tehokkaiden markkinoiden hypoteesissa oletetaan, että hinnat joka hetki täysin heijastavat kaikkea saatavilla olevaa informaatiota. Tehokkuushypoteesin vahvan muodon edellytyksenä on, että informaatio ja kaupankäyntikustannuksia ei ole. Tämä tehokkuushypoteesin äärimmäinen muoto on väärä ja markkinatehokkuus ei itsessään ole testattavissa vaan sitä pitää tarkastella yhdessä jonkin tasapainohinnoittelumallin kanssa. Grossmanin ja Stiglizin mahdottomuustuloksesta havaitaan, että koska informaation hankkimisella on kustannuksensa pitää informoitujen sijoittajien saada kompensaatiota niistä kustannuksista, joilla he varmistavat, että hinnat sopeutuvat informaatioon. Jos hinnat eivät sisällä kohinaa kilpailullisilla markkinoilla, informoitujen sijoittajien informaatio välittyy ei-informoiduille sijoittajille hintajärjestelmän välityksellä ja tällöin jokainen hinnanottajana käyttäytyvä sijoittaja ajattelee hintajärjestelmän pysyvän muuttumattomana vaikka vaikka hän itse olisikin ei-informoitu. Kohinan ollessa hyvin vähäistä kaupankäynti markkinoilla hiljenee, kilpailullista tasapainoa ei ole ja markkinat romahtavat kaupankäynnin puutteeseen. Strategisessa kaupankäynnissä sijoittajat tarkkailevat toisten sijoittajien sijoituspäätösten paljastamaa informaatiota ja lopputuloksen ratkaisee sijoittajien informaation keskinäinen korrelaatio. Sijoittajien informaation korreloidessa negatiivisesti he rajoittavat kaupankäyntiään meneillään olevalla periodilla. Informaation korreloidessa positiivisesti kilpailu on hyvin intensiivistä. Negatiivinen korrelaatio johtaa odotuspeliin jolloin osa informaatiosta jää käyttämättä kaupankäynnin loputtua ja sijoittajien voitot ovat pienemmät. Positiivinen alkukorrelaatio johtaa informoitujen sijoittajien suurempiin voittoihin. Jotta markkinoille voi muodostua lyhytaikainen hintakupla täytyy epävarmuudella olla kolme dimensiota. Markkinoilla täytyy olla arvoepävarmuutta, tapahtumaepävarmuutta sekä rakenne epävarmuutta. Tällaisella informaatiorakenteella on mahdollista, että markkinoilla esiintyy hintakupla. Lisäehtona, informaatiotapahtuman todennäköisyys pitää olla hyvin pieni, markkinoiden pitää näyttää suurella todennäköisyydellä hyvin informoiduilta, sekä kaikkien informoitujen sijoittajien signaalien, assetin todellisesta arvosta, pitää sisältää kohinaa.
  • Poutiainen, Matti (Helsingfors universitet, 2016)
    Rakennekehityksen ja kiristyvän kansainvälisen kilpailun myötä maitotilojen on tehostettava toimintaansa. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli selvittää suomalaisten maitotilojen teknistä tehokkuutta, tuottavuutta ja niiden muutosta ajassa. Tutkimustulosten perusteella etsittiin yhdistäviä ja erottavia selittäviä tekijöitä tilojen välillä. Tutkimusmenetelmänä käytettiin panosorientoitua DEA-analyysia, joka laski kaikille tiloille tehokkuusluvut välille [0-1]. Lisäksi tutkittiin Malmquist-indeksin avulla tehokkuuden ja tuottavuuden muutosta ajassa. Tutkimusaineistona oli Luken (ent. MTT) kannattavuuskirjanpitoaineisto, joka sisälsi havainnot vuosilta 2007 – 2012. Kirjanpitoaineistosta karsittiin tutkimukseen 250 tilan joukko. Tulosten perusteella vuosittaiset tehokkuusluvut olivat pysyneet keskimäärin melko samana. Tukien vaikutus tehokkuuslukuihin oli suurin pohjoisimmilla tukialueilla (C2P, C3, C4). Luomutilat olivat tehokkaampia kuin tavanomaiset tilat mutta ilman tukia ei havaittu merkittävää eroa. Keskituotoksen noustessa tehokkuusluku kasvoi ja skaalatehokkuus nousi. Korkeimman eläintiheyden (yli 1,2 ey/ha) ja peltoviljelyn intensiteetin (yli 60 000 MJ/ha) havaittiin indikoivan suurinta tehokkuutta. Tutkimusajanjakson aikana tiloilla havaittiin teknologista kehitystä ja tuottavuuden nousua. Tilan omavaraisuuden laskiessa teknologisen kehityksen havaittiin olevan nopeampaa. Velkaisimmilla tiloilla tuottavuus kasvoi nopeiten. Tehokkuudelle ja tuottavuudelle voidaan löytää useita selittäviä tekijöitä, joita voidaan hyödyntää benchmarkingissa.
  • Hintsala, Marjo Emilia (Helsingin yliopisto, 2017)
    Väestön vanhetessa ja teknologian kehittyessä terveydenhuoltokustannukset pyrkivät nousemaan. Päättäjien ja tutkijoiden pohdittavaksi tulee kysymys siitä, saadaanko rahalle vastinetta. Tässä tutkielmassa pyritään selvittämään asiaa vertailemalla OECD-maiden terveydenhuoltojärjestelmien tehokkuutta. Pääotoksena on 34 OECD-maata, joiden tehokkuutta vertaan vuosina 2007 ja 2011. Lisäksi tehdään toiseen tutkimukseen verrattavissa oleva analyysi 31 OECD-maalle vuoden 2011 aineistolla. Tarkoituksena on myös selvittää, millaiset taustatekijät tehokkuuteen vaikuttavat kustannusten lisäksi. Menetelmänä tutkielmassa käytetään epäparametrista Data Envelopment Analysis -menetelmää. Menetelmä pyrkii aineiston perusteella estimoimaan tehokkuusrintaman. Mikäli toimija (tässä tapauksessa valtio) on tehokkuusrintamalla, se saa tehokkuusluvun yksi. Mikäli aineiston perusteella vaikuttaa siltä, että samoilla panoksilla voisi saada paremman tuotoksen aikaan (tai saman tuotoksen pienemmillä panoksilla), toimija saa tehokkuusluvun, joka on pienempi kuin yksi. Erilaisilla toisen vaiheen menetelmillä voidaan selvittää, mistä tehokkuusluku johtuu ja mitä tehokkuuden parantamiseksi voitaisiin tehdä. Tässä tutkielmassa maan tehokkuuden mukaista järjestyslukua analysoidaan lineaarisella regressiolla, jonka selittävinä tekijöinä on erilaisia terveydenhuollon ja yhteiskunnan taustamuuttujia. Terveydenhuollon tuotosta estimoidaan tässä eliniänodotteella sekä lapsikuolleisuudella. Terveydenhuollon panoksina käytetään terveydenhuollon kustannuksia, lääkäreiden määrää tuhatta asukasta kohti sekä sairaalan vuodepaikkojen määrää. Toisessa vaiheessa käytetään lisäksi elintapoja, yhteiskuntaa sekä terveydenhuoltojärjestelmää kuvaavia muuttujia, muiden muassa terveydenhuollon rahoitusta, portinvartiointijärjestelmää, hedelmien ja vihannesten kulutusta sekä gini-indeksiä. 34 OECD-maasta vuosina 2007 ja 2014 tehokkaita oli 17 ja 18. Tehokkaissa maissa on sekä korkean että matalan eliniänodotteen maita. Toisen vaiheen analyysien perusteella portinvartiointi-järjestelmä vähentää tehokkuutta, sen sijaan terveystavoitteiden seuranta lisää tehokkuutta. Portinvartiointijärjestelmä tarkoittaa, että erikoissairaanhoitoon pääsemiseen tarvitaan perusterveydenhuollon lääkärin lähete. Suomen osalta tuotokset eli eliniänodote ja lapsikuolleisuus ovat huippuluokkaa. Kuitenkin kustannusten kasvu on taitettava ja siihen tähtää esimerkiksi tulossa oleva sosiaali- ja terveydenhuollon järjestelmän uudistus. Tässä tutkimuksessa osoitetaan, että esimerkiksi portinvartiointijärjestelmä heikentää tehokkuutta ja sen vähentämistä kannattaisi pohtia. Teknologian kehittyessä terveydenhuolto on uudenlaisten haasteiden edessä ja jatkuva tutkimuksen teko on välttämätöntä, jotta huomataan johtavatko muutokset oikeaan suuntaan eli kohti väestön parempaa terveydentilaa.
  • Kopra, Ville Ilmari (2005)
    Työssä tarkastellaan kysymystä siitä, ovatko verokilpailu ja tuotannon tehokkuus hyviä perusteita yritysverotuksen harmonisoinnille Euroopan unionissa. Julkisen vallan oletetaan maksimoivan tehokkaasti kansalaisten hyötyä. Työ sisältää teoriaa, jolla verokilpailua ja tuotannon tehokkuuden toteutumisen ehtoja kuvataan, sekä lisäksi empiirisen katsauksen siihen mitä yritysverotuksessa on tietyiltä osin viimeisten kahdenkymmenen vuoden aikana EU-maissa tapahtunut. Verokilpailun käsittely aloitetaan johtamalla nk. perinteisen verokilpailumallin perustulos. Tuloksen mukaan pääomien liikkuvuus johtaa tilanteeseen, jossa julkishyödykkeitä tuotetaan epäoptimaalisen vähän. Tähän on syynä verottavien tasojen keskinäinen kilpailu liikkuvista veropohjista. Kun yritysverorasituksia tutkitaan empiirisesti luvussa 4 huomataan, että yritysverotuksella on yhä tärkeä merkitys verotulojen muodostajana vaikka pääomien voidaan olettaa muuttuneen liikkuvammiksi. Siksi siirrytään tarkastelemaan verokilpailua toisesta näkökulmasta. Luvun 5 talousmaantieteellisessä mallinnuksessa syntyy kasautumistekijöitä, jotka luovat yrityksille kannustimia toimia nimenomaan siellä, missä muutkin yritykset toimivat. Veroasteilla on merkityksensä, mutta mallin tulosten kannalta merkittävämpiä ovat kaupan kansainväliset kustannukset. Kasautumistekijät saattavat johtaa tuotannon täydelliseen sijoittumiseen yhdelle alueelle. Tällöin tämä "ydinvaltio" noudattaa "periferiavaltiota" korkeampaa veroastetta samalla kun liikkuva pääoma sijaitsee sen alueella: Perinteisen verokilpailumallin perusintuitio haastetaan. EU:ssa maiden väliset tuloerot kasvoivat itälaajentumisen myötä vuonna 2004. Goodspeedin (2002) sekä Kanburin ja Keenin (1993) mallit kytkevät oletuksillaan työn EU-yhteyteen. Goodspeed käsittelee federatiivisissa verojärjestelmissä syntyviä fiskaalisia ulkoisvaikutuksia, ja esittelee nykyisen EU:n kannalta kiinnostavia argumentteja: Veropohjaerojen kasvaessa horisontaalinen verokilpailu kiihtyy, ellei EU-taso toimi riittävästi alueellisia tuloeroja tasaten. Kanbur ja Keen päätyvät kahden erisuuren valtion hyödykeverokilpailussa maiden kannalta epäoptimaaliseen tilanteeseen, jossa pienemmän maan veroaste systemaattisesti alittaa suuren maan veroasteen maissa vallitsevista erilaisista hyödykekysynnän hintajoustoista johtuen. Tällöin suurempi maa toivoisi olevansa pienempi ja pienempi maa vastaavasti suurempi. Ristiriidoista huolimatta käsiteltävien mallien enemmistö tukee käsitystä verokilpailun potentiasta ja ongelmallisuudesta EU-alueella. Tuotannon tehokkuuden argumentti on kuitenkin selkeämpi. Se liittyy ylikansallisiin investointeihin, joiden kohdentuminen näyttää EU-alueella vääristyvän valtioiden erilaisista verojärjestelmistä johtuen. Perusteet yritysverotuksen harmonisoinnille näyttävät yhdessä relevanteilta, mutta harmonisoinnin mutkikkuudesta johtuen sen käytännön toteutus on toistaiseksi liian vaikeaa. Tärkeimpiä lähteitä: Baldwin-Krugman (2004). Agglomeration, integration and tax harmonisation, European Economic Review 48, 1-23. Devereux-Griffith-Klemm (2002). Corporate income tax reforms and international tax competition, Economic Policy 35, 451-495. Devereux-Pearson (1995). European tax harmonisation and production efficiency, European Economic Review 39, 1657-1681.
  • Heinonen, Jukka (2003)
    Tässä opinnäytetyössä selvitettiin kiinteistöjen aiheuttamia negatiivisia ympäristövaikutuksia sekä tarkasteltiin näiden vaikutusten vähentämismahdollisuuksia kiinteistönomistajan näkökulmasta. Tarkasteluissa kiinteistönomistaja asetettiin tuottonsa vuokramarginaaleista saavaksi toimijaksi, joka ottaa vuokratason markkinoiden määräämänä, ja pyrkii optimoimaan kiinteistöjen käyttökustannuksia. Kirjallisuuteen perustuneen selvityksen avulla liitettiin syntyvät ympäristövaikutukset kiinteistön käyttötoimintoihin, jolloin saatiin hinnat ympäristövaikutuksille. Merkittävät ympäristövaikutukset liitettiin käytönaikaiseen energiankulutukseen, vedenkulutukseen sekä yhdyskuntajätteen syntyyn. Tämän jälkeen laskettiin nykyarvomallin avulla kiinteistön käyttötehokkuuden parantamisen kustannusvaikutuksia eri kiinteistön pitoajoilla. Näin saatiin selville investointipotentiaali, joka olisi kustannustehokkaasti käytettävissä vastaavan suuruiseen käyttötehokkuuden parantamiseen. Käyttötehokkuuden referenssiarvona normikiinteistön osalta käytettiin työn empiirisen osuuden tarkastelukohteen Senaatti-kiinteistöjen kiinteistökannasta määriteltyä keskiarvokiinteistöä. Vertailukohteiden arvot valittiin useista eri tutkimuksista, joissa on selvitetty kiinteistöjen käyttötehokkuuden parantamismahdollisuuksia. Kustannusvaikutusten laskennasta siirryttiin tarkastelemaan tehokkuusparannuksista seuraavia muutoksia kiinteistön aiheuttamissa ympäristövaikutuksissa. Ympäristövaikutusten muutosten merkittävyyttä tarkasteltiin vertaamalla tuloksia yleisiin ympäristöongelmiin. Selvitettyihin tietoihin perustuen opinnäytetyön osana rakennettiin toimintamalli ympäristöjohtamisjärjestelmän rakentamisesta kiinteistönomistajan käyttöön. Järjestelmän tavoitteeksi asetettiin toiminnan negatiivisten ympäristövaikutusten huomiointi osana normaalia toimintaa sekä oikeiden kehityskohteiden löytäminen. Opinnäytetyön selvitysten perusteella näyttäisi siltä, että kiinteistöjen käyttötehokkuutta olisi mahdollista parantaa huomattavasti jo pelkästään liiketoiminnallisista lähtökohdista. Lisäksi kiinteistönomistajien kannustimet ympäristövaikutusten vähentämiseen käyttötehokkuuden kautta vaikuttaisivat kasvavan huomattavasti käyttötoimintoihin liittyvien hintojen kohotessa. Ympäristövaikutusten näkökulmasta kiinteistöt vaikuttavat olevan jossain määrin löysän sääntelyn piirissä suhteutettuna niiden aiheuttamiin päästöihin. Opinnäytetyön selvitysten perusteella kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamisella olisi mahdollista vaikuttaa erittäin merkittävästi Suomen Kioton sopimuksen mukaisen päästövähennysvelvoitteen saavuttamiseen. Toistaiseksi kiinteistönomistajien omaehtoinen toiminta ei kuitenkaan ole tuonut käyttöön parhaita mahdollisia toimintamalleja ympäristövaikutusten vähentämiseksi, ja viranomaisohjaus kohdistuu tältä osin vielä voimakkaimmin muille sektoreille. Kuitenkin sekä uudisrakentamisen että korjausrakentamisen keinoin olisi saavutettavissa huomattavia ympäristöparannuksia tuottovaatimuksista tinkimättä. Julkisen sektorin ohjaava rooli näyttäisi olevan kasvamassa ja jatkossa yhä korostuvan myös kiinteistösektorilla.