Rakennusoikeuden sääntely: Tutkimus kunnan kaavoitustehtävästä ja rakentamisen edellytyksistä maanomistajan oikeusasemaa silmällä pitäen

Show full item record

Permalink

http://urn.fi/URN:ISBN:978-951-855-367-3
Title: Rakennusoikeuden sääntely: Tutkimus kunnan kaavoitustehtävästä ja rakentamisen edellytyksistä maanomistajan oikeusasemaa silmällä pitäen
Author: Häkkänen, Martti
Contributor: University of Helsinki, Faculty of Law
Thesis level: Doctoral dissertation (monograph)
Belongs to series: Suomalaisen Lakimiesyhdistyksen julkaisusarja, A-sarja 334
Abstract: The Regulation of Building Rights A Study of the Municipal Land Use Planning Function and the Preconditions for Construction from the Perspective of the Landowner's Legal Position The research task is to examine building rights in various legal contexts and, based on this, to formulate general doctrines regarding the regulatory system. Special emphasis is placed on the legal relationship between the municipality as a regulatory authority and the private landowner. The primary objective of the study is to analyse some of the fundamental legal concepts of land use planning and landownership, such as the municipal planning monopoly and building rights, from the substantive law point of view. As a historical framework, the study highlights the manner in which the landowner's right to build has gradually transitioned from the early 20th century through to the 21st century from uncontrolled activity, to a rather strictly regulated one. During the same time period, the objectives for building restrictions have expanded in a remarkable way to encompass everything from the promotion of fire safety to the management of sustainable development. Furthermore, the so-called municipal planning monopoly has gained strength in a variety of ways, particularly in the course of the past decades, as have the expropriation measures available in relation to privately owned land. The land use planning system and building rights are fundamentally connected to the economic value of land. Thus building rights are often the most interesting land userelated factor from the landowner's perspective. At the level of general doctrines, the central question is how the connection between regulation and land value should be understood. The study asserts that land use planning should not be understood as the creator of economic values, but, rather, as the facilitator or inhibitor of the materialization of land values based on demand and supply. This premise has fundamental relevance in interpreting the legal provisions governing the economic rights and obligations of landowners. The study shows that the legal formation of building rights within the land use planning and building regulation system is both materially and procedurally a phased series of events. It is also contingent upon the legal reactions of various persons, namely, upon whether they also actually exercise their rights. The central critique of the study focuses upon the legal reasoning, where the landowner's right to build in this complex system may have been in some cases primarily deduced from the concepts of a subjective right or a municipal planning monopoly. Based on a substantive law examination, the study asserts that such a deduction method is likely to produce a blurred and even distorted picture of the substantive law governing the land use planning system. Instead of concepts, the legal assessment should be focused on the manner in which the substantive provisions, on the one hand, set objectives for, and on the other hand limit the municipality's administrative discretion as the regulator of building rights in the relevant case. For example, the study argues that the answer to the question of the landowner's right to compensation due to the prohibition of construction should not be deduced from the concept of a municipal planning monopoly or from the laconism that the landowner does not have the subjective right to build. On the other hand, as the provisions of the planning and building regulation system are conceptually vague, the formation of building rights is de facto significantly dependent upon the manner in which the municipality exercises its administrative discretion in practice. For instance, the level of land policy activity with which the municipality strives to purchase or expropriate land areas prior to the land being subject to local detailed planning, inversely restricts the possibilities of the private landowner to use their land for construction purposes. The study also discusses several other general doctrines associated with building rights. One of the most fundamental ones is the idea that a building right is formulated in the land use planning system without any charges and thus the legal nature of it is gratuitous. Inversely, it may have been deduced that building rights are not gained benefits, and therefore there is a possibility to weaken or remove them by altering the local detailed plan without compensating the landowner. However, the study asserts that the formation of building rights is in fact linked to a number of payment obligations attached to landownership. This calls for a revision of the doctrine of the gratuitous nature of building rights in such a manner that the formation of building rights can be seen performed for economic consideration. The study, furthermore, argues based on a substantive law examination that the doctrine whereby the weakening or removal of building rights is seen as not being subject to any compensation should be treated with caution. In addition to the formation of building rights, the study examines general doctrines also from the point of view of building, i.e. the exercise of building rights. In this respect, the study shows that despite the strong legal effects of a local detailed plan, several of the flexible norms included in a detailed plan are finally concretized in the building permit. In addition, it is possible to diverge from the defined building rights under restricted conditions. From this point of view, building rights are elastic. On the other hand, it is also brought forth that as such, it is possible to agree upon the exercise of building rights among private parties, but only on a limited basis. Building rights may not be sold or transferred from one property to another without the participation of the municipality.Rakennusoikeuden sääntely Tutkimus kunnan kaavoitustehtävästä ja rakentamisen edellytyksistä maanomistajan oikeusasemaa silmällä pitäen Tutkimustehtävänä on analysoida rakennusoikeutta erilaisissa oikeudellisissa konteksteissa sekä muodostaa tältä pohjalta sen sääntelyä koskevat yleiset opit erityisesti kunnan ja yksityisen maanomistajan välistä oikeussuhdetta silmällä pitäen. Keskiössä ovat kaavoituksen, rakentamisen ja maanomistuksen keskeiset käsitteet kuten kunnan kaavoitusmonopoli ja rakennusoikeus, joita tarkastellaan aineellisoikeudellisen sääntelyn valossa. Historiallisena viitekehyksenä tutkimuksessa tuodaan esille, kuinka maanomistajan oikeudellinen mahdollisuus käyttää maataan rakentamiseen on 1900-luvun alusta 2000-luvulle tultaessa asteittain muuntunut vapaahkosta varsin tarkasti säännellyksi toiminnaksi. Saman ajanjakson kuluessa rakentamisen rajoittamisen tavoitteet ovat merkittävällä tavalla laajentuneet aina paloturvallisuuden edistämisestä kestävän kehityksen tavoitteluun. Myös niin sanottu kunnan kaavoitusmonopoli on vahventunut monella tavalla varsinkin viimeisten vuosikymmenten aikana, samoin kuin yksityisen maahan kohdistuvat pakkotoimimahdollisuudet. Rakennusoikeuden sääntelyllä on keskeinen yhteys maan taloudelliseen arvoon. Tämän johdosta rakennusoikeus on maanomistajan näkökulmasta usein mielenkiintoisin maankäytöllinen tekijä. Yleisten oppien tasolla keskeinen kysymys koskee sitä, millä tavoin sääntelyn ja maan arvon välinen yhteys tulee ymmärtää. Tutkimuksessa väitetään, että maankäytön ja rakentamisen sääntelyä ei tule ymmärtää taloudellisten arvojen luojana, vaan taloudelliseen kysyntään ja tarjontaan perustuvien maanarvojen realisoimisen mahdollistajana tai estäjänä. Tällä lähtökohdalla on keskeinen merkitys tulkittaessa maanomistajan taloudellisia oikeuksia ja velvollisuuksia määrittäviä säännöksiä. Tutkimuksen mukaan rakennusoikeuden oikeudellinen muodostuminen maankäytön ja rakentamisen sääntelyjärjestelmässä on aineellisoikeudellisesti ja menettelyllisesti vaiheittainen tapahtumasarja. Se riippuu myös useiden eri toimijoiden oikeudellisista reaktioista eli siitä, käyttävätkö nämä oikeuksiaan myös konkreettisesti. Tutkimuksen keskeinen kritiikki kohdistuu tapaan, jossa maanomistajan mahdollisuus rakentamiseen tässä monitahoisessa järjestelmässä on joissakin tapauksissa saatettu johtaa pääasiassa subjektiivisen oikeuden taikka kaavoitusmonopolin käsitteistä. Tutkimuksessa osoitetaan aineellisoikeudellisen tarkastelun pohjalta, että päättelytapa on omiaan antamaan sumean ja jopa vinoutuneen kuvan sääntelyjärjestelmän oikeudellisesta sisällöstä. Käsitteiden sijaan arviointi tulisi kiinnittää siihen, millä tavoin aineellisoikeudelliset säännökset yhtäältä ohjaavat ja toisaalta rajoittavat kunnan harkintavaltaa rakennusoikeuden sääntelijänä kussakin yksittäistapauksessa. Tutkimuksessa osoitetaan, että esimerkiksi vastausta kysymykseen maanomistajan oikeudesta korvaukseen rakentamisen estyessä ei tulisi päätellä kunnalla olevasta kaavoitusmonopolista taikka toteamuksesta, jonka mukaan maanomistajalla ei ole subjektiivista oikeutta rakentamiseen. Toisaalta kaavoitusta ja rakentamista koskevan normiston ollessa merkityssisällöltään väljää rakennusoikeuden muodostuminen on de facto riippuvaista siitä, miten kunta käytännössä painottaa hallinnollista harkintavaltaansa. Esimerkiksi maapoliittinen pyrkimys maaalueiden ostamiseksi tai pakkolunastamiseksi kunnan omistukseen ennen niiden asemakaavoittamista heijastuu käänteisesti maanomistajan asemaan rajoittamalla tämän mahdollisuutta käyttää maataan rakentamiseen. Tutkimuksessa käsitellään myös useita muita rakennusoikeuden muodostumiseen liittyviä yleisiä oppeja. Keskeisimpiä on käsitys siitä, että rakennusoikeus olisi kaavoituksen ja rakentamisen sääntelyjärjestelmässä vastikkeetta muodostuva maankäyttömahdollisuus. Tähän liittyen on käänteisesti saatettu ajatella, että rakennusoikeutta voitaisiin esimerkiksi asemakaavamuutoksella heikentää, tai se voitaisiin kokonaan poistaa, ilman maanomistajalle suoritettavaa korvausta. Tutkimuksessa kuitenkin osoitetaan, että rakennusoikeuden muodostumiseen kytkeytyy tosiasiassa useita maanomistajan suoritettavaksi tulevia maksuvelvoitteita. Tämä edellyttää vastikkeettomuuskäsityksen tarkistamista siten, että rakennusoikeuden muodostumisessa ymmärretään olevan vastikkeellisuuden piirteitä. Tutkimuksessa osoitetaan niin ikään aineellisoikeudellisen tarkastelun pohjalta, että ajattelutapaan, jonka mukaan rakennusoikeuden heikentämisestä ei oikeutemme mukaan voi syntyä korvausvelvollisuutta, tulee suhtautua varauksella. Rakennusoikeuden muodostumisen lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan rakennusoikeutta myös rakentamiseen eli rakennusoikeuden käyttämiseen liittyvien yleisten oppien kannalta. Näiltä osin tutkimuksessa tuodaan muun ohella esille, että asemakaavan vahvoista oikeusvaikutuksista huolimatta useat rakennusoikeuteen liittyvät määräykset konkretisoidaan vasta rakennuslupapäätöksellä. Tietyin edellytyksin rakennusoikeudesta voidaan myös poiketa. Rakennusoikeus on tästä näkökulmasta tarkasteltuna elastinen. Toisaalta tuodaan esiin se, että rakennusoikeuden käyttämisestä voidaan yksityisten kesken sinänsä määrätä, mutta vain rajoitetusti. Rakennusoikeutta ei esimerkiksi voida myydä tai siirtää kiinteistöltä toiselle ilman kunnan myötävaikutusta.
URI: URN:ISBN:978-951-855-367-3
http://hdl.handle.net/10138/170126
Date: 2017-01-13
Subject: oikeustiede
Rights: This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.


Files in this item

Files Size Format View

There are no files associated with this item.

This item appears in the following Collection(s)

Show full item record